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优酷 房地产税有多远?
发布时间: 2018-02-10 来源:未知 点击次数:

国土资源部部长姜大明近日表示,2017年将巩固不动产统一登记成果,力争年底前所有市县全部接入国家级信息平台,全面实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

消息一出,舆论沸腾,媒体纷纷解读,个人和家庭在全国有多少套房将一目了然,腐败官员、灰色商人、炒房客都无所遁形,房地产税将要开征,甚至将“全国联网”列为地产调控“王炸”之一。

那么,近几年紧锣密鼓的不动产统一登记进展到底如何?今年底全国联网后是否就能“以人查房”?房地产税是否山雨欲来?

从割据到统一

民国初期,便建立了不动产的统一登记制度。不过1956年起,土地制度改革使得土地登记失去了存在的价值。改革开放后的数十年间,土地、房屋、林地、草原、海域等不动产分别由国土、住建、林业、农业、渔业、海洋等不同部门登记,出现“九龙治水”的“割据”局面。

分散登记客观上容易造成产权交叉、重登漏登、重复抵押等问题,影响不动产交易安全,也造成机构重复设置、资源浪费、行政成本增加、不方便群众和企业等问题。

在农村,当事人就要分别到4个不同部门办理不同证件:住房要到建设部门办理《房屋所有权证》,宅基地要到国土资源部门办理《集体土地使用证》,承包地要到农业部门办理《农村土地承包经营权证》,树木要到林业部门办理《林权证》。

相关部门各自配备一整套专门的人员、机构、场所以及设施设备等。而且由于各部门之间的职能交叉,周易测字算卦,容易导致争权夺利或者推诿扯皮,降低行政办事效率。

各自为政的登记方式,更容易导致各种不动产权利的重叠、漏登现象,引发诸多矛盾纠纷,甚至产生恶性械斗,引发群体性事件。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华撰文提到,黑龙江省林区曾每年爆发农林争议数百起,面积达16.5万公顷。为了解决这些纠纷,省政府专门设立了土地纠纷划界办公室。

内蒙古阿尔山市1992年林业用地普查登记时,将市辖区范围内的原阿尔山镇、村的行政用地、城市建设用地、水面以及农民的耕地、林地、牧草地等所有土地全部划入林业用地,并且由原国家林业部及自治区政府核发了林权证,导致阿尔山市的任何发展建设都面临着侵犯林权、违反林业管理法律法规的局面。

此前由于房、地分别登记,导致房屋和土地分离的现象严重。还有人利用此漏洞,将房屋和土地分别抵押,或多次抵押,骗取银行贷款。

可以说,原有的不动产分散登记体制,早已不能适应管理和经济活动的需要。整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度,有利于保护合法财产权,夯实现代市场经济基础;保障不动产交易安全;提高政府治理效率和水平,更加便民利民。

而且,统一的电子信息系统,可将原本分散的不动产信息数字化、标准化、联网化,并与更大的“数字”联结,最终为治理的现代化转型提供技术支撑。

2007年颁布实施的《物权法》,就确立了不动产统一登记制度。但由于种种原因,此后这一制度迟迟未能真正建立。

2013年3月,《国务院机构改革和职能转变方案》明确要求整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记等职责,由一个部门承担。不动产统一登记终于开启“快进键”。

同年12月,中央编办发布《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》。《通知》指出,国土资源部指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作,会同有关部门起草不动产统一登记的法律法规草案,推进不动产登记信息基础平台建设。

不动产登记职责整合后,按照人随事走的原则,适当加强国土资源部相关机构和人员。

现有各类不动产权证书继续有效。随着不动产统一登记制度的建立和完善,适时组织地方发放新的统一证书,并逐步替换旧证书。

随后,国土资源部提出推进不动产统一登记的时间表:2014年建立统一登记的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2016年全面实施统一登记制度,2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。

所谓“统一”主要体现在登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”。

2014年12月,《不动产登记暂行条例》公布,自2015年3月1日起施行,中地不动产统一登记正式启动。

艰难的职责整合

2015年初,国土资源部制定了年内基本完成市县两级不动产统一登记职责机构整合的目标。

但实际进度是,截至5月,概念机,全国300多个地市州盟、2800多个县市区旗中,仅有58个地市、137个县市完成不动产登记职责和机构整合。

到10月份,国土资源部不得不在全国开展地方不动产登记职责机构整合专项督察。

原国家土地管理局规划司副司长郑振源告诉《》,不动产统一登记背后是部门利益调整,要各部门把这些权力都交出来,集中到一起,各部门有不同想法。

虽然整合不动产登记职责,不影响各部门继续行使其权属管理、交易管理等法定职责,仅仅是将不动产登记职责剥离、整合到一个部门;但还是需要摸清各类不动产登记机构、人员、业务开展等情况,厘清登记、交易、审批管理的职责边界,尽快实现不动产统一登记机构的有机重组和工作流程再造。这就必然遭遇部门权力职责边界的重新划分、重新适应等。

“其他部门根本不理他,各想各的事。”某专家对本刊说。

不同部门本应将与不动产登记的申请、受理、审核、登簿、发证等职责统一到一个部门,确保不动产登记职责的完整性,但个别地方执行中存在割裂、拆分,将不动产登记的审核职责游离于整个登记程序之外或分割到不同部门办理。

不动产登记机构确定后,按照人随事走、编随人走的原则,相关部门应划转相应的不动产登记人员、编制、设备和相关经费。这又涉及相关人员是否骨干、有无编制、拨款重分。

与不动产登记相关的登记簿、权属来源证明材料、登记原因证明文件以及有关登记申请、审核等资料(包括电子登记资料和纸质登记资料原件)的移交到位,更是割肉之痛。

结果,不动产统一登记一度存在“发新停旧”严重滞后、等待观望、未形成实质性整合,以及登记资料移交不到位、职责整合履行不完整、业务流程不合法等。

因同属平级,各级国土部门更多要积极争取党委、政府的重视和支持,加强与有关方面的沟通协调。

截至2015年底,国土资源部统计,全国335个市(地、州、盟)、2789个县(市、区、旗)完成不动产登记职责机构整合,占比分别达到100%和98%,但完成质量并不高。

2016年,是不动产登记全面落地年,目标是力争年底前所有市县停发旧证、颁发新证。

实施不动产统一登记制度则被纳入国务院办公厅年度专项督察台账。重点督察机构建设是否到位、资料移交是否到位、资金保障是否到位。机构建设到位的标准是:人员、机构和职责“三到位”。

在国务院强力督察支持下,截止到2016年底,“发新停旧”全面实施。全国335个地市州盟、2808个县市区旗(西藏有46个县不具备条件)已经开始实施统一登记制度(分别占全国总数的100%和98%)。

全国318个地市州盟、2714个县市区旗完成登记人员划转,均占95%;285个地市州盟、2339个县市区旗完成登记资料移交,分别占85%和82%;162个地市州盟、1265个县市区旗完成不动产登记数据整合;全国1700多个县(市、区)顺利接入国家级不动产登记信息管理基础平台。

联网之后难言收工

3月以来,地产调控排山倒海。

国土资源部部长姜大明近日也表示,2017年将巩固不动产统一登记成果,力争年底前所有市县全部接入国家级信息平台,全面实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

事实上,“四统一”的前三项目前已基本完成,就差最后一项信息平台统一,也就是全国联网。

全国联网在技术上并不困难。但联网后,是否所有人在全国的所有房产信息都可以查到?

社科院法学研究所研究员、民法研究会常务副会长孙宪忠向《人民日报》澄清,目前还做不到,因为不动产统一登记只针对增量信息,原有的各类不动产权证书会继续有效,这些信息可能就查不到。

国土资源部向《》介绍,2016年底,其累计颁发不动产权证书1400万本,不动产登记证明1300万份。与13亿多人口、户均1.1套存量住房相比,这只占极小的比重。

郑振源表示,全国仅存量房(还不算其他不动产)就有数亿套,信息处理量很大,需要人手,需要资金,需要部门配合,所以完成进度较难预计。

国土资源部也对本刊强调:“我们说的是年底前所有市县全部接入国家级信息平台,是国家、省、市、县四级联网。”

“这个工作并不是完全从零开始,比如在市县层面过去的房屋交易本来就在住建部门系统里有登记。现在是要把碎片化的信息小网联成一个大网。”国家行政学院冯俏彬教授接受《》采访时更为乐观。

据悉,国土部计划今年底80%市县完成存量数据整合汇交工作。

不过,多位专家表示,即便最后一项“统一”完成后,不动产统一登记也难言完全实现。

郑振源介绍,农村宅基地产权证书发完了,才能真正实现统一登记全国联网。现在发放工作刚刚开展,2020年前完成。

此外,一些地方宅基地“一户多宅”、面积超占严重等突出问题,也拖延了不动产登记工作进展。

社科院城市与环境所原所长牛凤瑞告诉《》,违法、灰色不动产,登记后就会暴露,这些人往往又是掌权者和富人。改革开放后,很多公产被蚕食,有的是合法过程,有的是非法过程,猛鬼狐狸精下载,有些产权性质混乱,这些都成为阻碍不动产登记推进的因素。

“现在的一个难题是,由于一些土地性质、房产性质的复杂性,有些在法律上还没明确身份,未来进不进系统,疯狂猜图饮料,怎么定位,辣妈辣妹,这已经不是联网本身的事情,而是法律和政策的问题。”冯俏彬说。

牛凤瑞就介绍了两种情形。在农村,法律规定农村土地必须通过政府征地变为国有土地,才能用于城市建设;但是近几年又进行农村集体经营性土地入市的试点,与国有土地同权同价。

目前城镇住房有公有房、私有房、商品房、房改房、拆迁安置房、危改房等多种类型,又经过复杂的历史沿革和政策变迁,要公平、公正地将住房产权确定归属于具体家庭和个人也非短期可为。

郑振源一直是小产权房合法化的坚定支持者,希望借本次土地管理法修改,允许小产权房登记。

“不承认,农民不干,而且全国已经有这么多;承认,原来高价买商品房的不同意,遵守法律的反而受损。开发商、地方政府也不干。应该有个兼顾各方的办法,承认小产权后应对高价买商品房者有个救济,但怎么救济,还没有拿出方案。”

牛凤瑞就不赞同承认小产权,认为政府威信因此将被蚕食一大块,承认小产权将是一个巨大的政治事件。

“国家还没有把土地制度真正理顺,理顺之后不动产登记才能有完整的意义。”

房地产税在招手

4月14日,海南省国土资源厅下发《关于加强商品住宅用地供应管理和不动产登记工作更好贯彻落实房地产调控政策的紧急通知》,力争10月底前完成不动产登记,实现全省联网。

国土部门此举再次坐实不动产统一登记与地产调控的关联。

实际上,各界一直认为,不动产统一登记的重要意图就是为国家征收房产税奠定基础,为国家房地产调控政策提供有力的数据支撑。

民生证券高级分析师朱振鑫告诉《》,“去年今年高调地推动不动产统一登记全国联网,这肯定有引导预期的意思,主要是配合中央‘房住不炒’的定调;也是长期机制,更有利于把信息透明化。”

“全国联网的另一个好处是房地产税就可以收了。”郑振源对此很是欣慰,“肯定要收的。《房地产税法》听说有草案了,但对草案都还有不同意见。今年没有列入审议计划。但2020年前会推出来。”

朱振鑫就预测,未来几年可能像混合所有制改革一样,推出一批房地产税试点城市,主要在大城市。

不过,冯俏彬表示,不动产登记虽是开征房地产税的基础工作之一,但是到底何时开征,与不动产统一登记全国联网的推进情况有一定关系,但也没有必然联系。

国土部相关负责人就曾表示,实施不动产统一登记并不是开征房地产税的前提条件。在分散登记模式下,同样可以开展征收房地产税的改革。

“开征房地产税有多种好处,是大势所趋。但也有一些现实的困难。”牛凤瑞对开征房地产税的进度相对保留,因为相应条件还不完全成熟。

首先是上述公有房、私有房、商品房、房改房、拆迁安置房、危改房等复杂的产权界定。

二是科学的住房估值。住房个性化强,同地段的不同楼盘,同楼盘的不同楼层、户型、朝向价格差异大。合理评估依赖于一支高素质的评估队伍,而高素质评估队伍建设非短期可达。

三是房地产税与土地出让金的衔接。是购房高价,居住便宜;发达国家是购房便宜,timez快乐蓝天下,居住高价。但在住房产权人一次性交纳了70年的土地出让金,房地产税是否又是一种重复征税,不言而喻。

考虑到前述不动产统一登记过程中,部门协调之艰难,开征房地产税的技术前提恐都难及时具备。

“若面向多套住房,nba录像热火vs马刺,持有者将提升租金水平,把税负转嫁到租赁者身上;若面向增量住房,则要对土地出让金制度进行根本性变革,这又要求对现阶段中央地方财政结构和基础设施建设体制作出一系列连锁调整。”

牛凤瑞指出,房地产税对当届政府好处不多。当届政府更愿把70年土地使用权一次性卖出,所获收入用于本届几年的开支,就能把本届GDP和政绩做到极致。如果土地出让金改成房地产税,该收入就被摊薄到几十年中。

在现阶段,作为再分配重要杠杆的土地财政,既有寅吃卯粮的一面,又有卯事寅做的另一面。“只有当城市化基本实现之时,峰峰金豪家具厂,以较少基础设施投资需求和大量房产存量为税基的房地产税取代土地财政也就水到渠成。”牛凤瑞说。

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