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www.001600.com 楼市松绑背后的温州困局
发布时间: 2018-07-01 来源:未知 点击次数:

有关温州的任何一个细微变化,外界解读时都会迅速放大。

2013年8月中旬,温州微调楼市限购政策,拥有本地户籍的居民允许购买两套房。此前在2011年3月出台的限购令,温州本地户籍家庭及纳税或社保满一年的非户籍家庭只能新购买一套住房。

温州的微调政策很快被媒体解读为楼市限购松动的信号。当地官员小心翼翼地称,这只是调控政策上的微调,完全在政策允许的范围内,并非有悖于中央政府限购禁令。当地学者周德文认为,地方政府欲以政策的局部小调整,刺激楼市再度向上,使实体经济从中解套,重振当地经济发展布局。

毋庸置疑,温州“有限”松绑楼市的背后,与地方经济持续下滑、土地财政吃紧、民企发展乏力有关,救市意图非常明显。熟悉温州经济的浙江工商大学副教授朱海就对救市前景不表乐观,他分析说,温州地方经济没有活力,产业又无升级,指望刺激楼市挽救经济只能是饮鸩止渴,没有出路。

在中国大陆市场经济开放30年的版图上,温州是个不可或缺的符号,这座城市诞生的发达民营经济集群表现出的超强活力,曾经佐证了中共经济体制改革的成功。此后,完成原始积累的温州资本开始四处作祟,在房产、煤矿、棉花等多个资源市场呼风唤雨,导致本地实体产业严重空心化,反过来累及自身。

如今,曾经以“温州模式”自诩的这块土地,繁华褪去,剩下的是一地焦虑和困顿。

政府托市无济于事

“全国房价没涨时,温州涨了,全国房价在涨时,温州跌了,温州经济一直走在全国前列。”当地一位网友以戏谑的口吻述说温州房地产现状。

从2011年以来,2018新版跑狗图每期更新i,温州新建商品住宅价格指数连续22个月处于下跌状态。国家统计局8月17日发布的大陆70个大中城市房价数据也证实了温州房市的疲软,与去年同期相比,70个大中城市中,房价上涨的城市有69个,只有温州一家房价下降,而且是全国唯一在5月、6月房价均同比下降的城市。

今年上半年,118cc图库彩图,温州市区新增房屋供应量合50.7788万平方米,计4272套,其中商品房3944套,相比去年同期,增长44%。“房产供应明显供过于求。”温州21世纪不动产一位房产中介说,温州目前公开发售的房源为36866套,其中住宅21701套,足够消化好几年的。

温州楼市的困境在于炒作过度,作为炒房主力的温州民企,其购买力早已透支,现在债务缠身,“政府再托市也无济于事。”

作为中国炒作经济最早萌动的标杆性城市,温州麇集了民营企业、高利贷主、银行家、官员及普通民众等各类投机资本,炒作楼市当然是其熟稔已久的一款游戏。游戏正酣的2011年,这个中国三线城市的房产均价炒到每平方米3万多元,居大陆地级城市之冠,散户、官家和高利贷主在楼市进进出出,赚得盆满钵满。一旦国家经济政策转向,楼市疲软,拴在投机链条上的利益攸关者们一损俱损,叫苦不迭。

受地产经济拖累,温州30多个经济指标现已跌至全省倒数,财政资金链出现严重困难,一位温州主要领导在近期调研时说,若产业链再出现问题,温州经济5年内无法恢复。

“乡镇工业看苏南,家庭工业看温州。”上世纪80年代初起,区域和资源优势并占先机的温州有30多万人从事眼镜、纽扣、服装、制鞋、打火机等家庭手工业,在粗放型的家庭作坊工业中发家致富,被经济学界誉为“温州模式”。

“温州经济目前确实处于病态的境地,几年内基本无望翻身。”曾带着温州炒房团“南征北战”的知名掮客孔帅,引用官方常用的“经济空心化”这一时髦词,来描述过去十年温州炒房的恶果。

温州房地产投机的兴起始于90年代中后期。1997年,温州首届房交会开幕,新城住宅价格每平方米仅12002000元;1998年,温州的下吕浦区域房价仅在1800元左右,上陡门等成熟住宅区的房价在2000元左右,最高档的伯爵山庄等,房价每平方米也才3000元。此时温州人买房,大都是首次置业和改善住房需求。

2000年,嗅觉敏锐的温州商人闻到了中国政府“发展房产业”的商机,从手工业中赚取第一桶金的投机者开始涉足房市。2001年下半年,当上海一手房均价才为3500元的时候,温州市区房价已经出现第一次较大幅度的上升,大南门区域的联合广场、南方大厦、高乐大厦等,价格高达6000元;市区人民路一带如江南大厦、谢池商城的房价,也在5000元上下。

2003年,温家宝接任国务院总理后,首次以国务院文件形式明确了“房地产业是国民经济的重要支柱产业”。在第一波房产行情中赚足钱的温州炒房客,开始转战杭州、上海、北京、广州等各大城市,往往几十人集体行动,一次性大批量采购房屋,足迹所至之处,大陆民众纷纷惊呼:“炒房团来了!”

楼市投机掏空实体经济

房产掮客孔帅回忆,温州炒房团起初并不受待见,在南京、上海、北京等城市,舆论一片喊打声,民众甚至要求当局出台文件限制这种投机炒作行为。但随后当地商人也逐利而动,诸多一线城市在投机资本的扫荡下相继沦陷。

尽管温州人的炒房投机行为在各地遭到同声谴责,温州政府却无意干预。时任温州市政府秘书长的李金寿对记者明确表示,投资者买卖房产是一种市场行为,进行集体投资也是市场经济的产物,政府一是无权进行干预,二是即使干预也很难有什么实际效果。况且,这不符合法律程序。“政府所能做的,一是尊重市场,二是进行理性的引导。”

根据2004年温州银行业贷款统计,温州当年贷款资金大为增加,增加的四成多进入了房地产。温州不少实体企业也开始分出资金炒房地产,“企业贷款应该是搞生产的,现在都去炒房了。这是不正常的信号。”即使是最清醒的温州本土学者,也开始担心这种过多的投入、单一的投资倾向容易形成偏差,产生经济风险。

这其实是温州模式发展的歧路,但当时没有人也没有力量能阻止这一势头。2006年底,作为炒房客大本营的温州市区,中心地带的联合广场、花都大厦、国正大厦和南方大厦等部分套型房价,已开始超过2万元,超过浙江省会杭州。2008年,受金融危机以及全国其他城市房价大幅下跌影响,温州市区房价也改变连续多年上涨的趋势,普遍出现下降。

2008年底,中国政府四万亿投资计划公布,信贷如潮水般从金融机构涌出。在此轮信贷大潮中,温州新增人民币贷款1088亿元,而2008年这一指标为585亿元。除此以外,当时温州的贷存比已达85%,不仅大幅超越了银监会75%的红线,522888香港环球网站,也远高于当时全国67%的贷存比。

大量信贷以房地产抵押贷款和企业互保、联保贷款流入市场。在温州,企业大多会采取多次互保、联保的措施去获得贷款,银行这样设计的好处是贷款额度任务能很快消化,企业环环相扣的互保联保方式也一定程度减少了银行资金的风险。而对企业来说,更能以小博大,企业1000万元的资产可以为数千万的贷款担保,提高了企业的杠杆率。

这些贷款半数以上通过各类炒房实体进入当地楼市,温州楼市被炒至沸点,2010年,市区房价冲破3万元大关,连续几年排名全国第一。温州下属的几个县级城市,如瑞安、平阳、苍南等地,房屋均价都超2万元。

“企业主觉得炒房的利润远比干实业来得高,他们会将资产不断投进来,其中很多人确实也尝到了很大的甜头。在我看来,这对实体经济是一种慢性毒药。”在2011年下半年汇率上升、经济突然转下后,2018年正版萄京睹侠诗,那些暴露在浅滩上的“裸泳者”证实了孔帅的判断。温州有100多家规模以上的实体企业涉足房市,因为企业间的联保、互保,更多企业被牵连其中。

2012年开始,温州与鄂尔多斯等房产投资过热城市一起,成为经济发展的反面教材。一位当地媒体人不胜惋惜地说:“十多年前,温州人还在兴致勃勃地争论温州模式和苏州模式谁更有前途。现在温州模式已俨然成了企业破产倒闭、民间借贷危机、政府债务困局、企业老板跑路跳楼等的代名词了。”

透支未来

随着楼市泡沫的破灭,温州产业危机四起,陷入全面萧条,2011年以来,数以百计的温州企业缠身其中,破产、跑路、自杀不断,哀鸿遍地,幸存下来的企业,利润也“薄如纸”。

8月份,《》记者了解到,温州又有7家企业因连带担保贷款案件企业老总逃跑或归案,有消息说,随着银行贷款互保联保涉及面的扩大,华通集团等更多资产信誉良好的中型企业,也牵涉其中。

更为严重的是,因楼市下滑引发的温州民间借贷危机爆发后,企业经营资产缩水十之三四,地价下行,被房产绑架的实体经济难以解套,唯有破产或者跑路。银监局把温州列入债务敏感地区,一些企业的融资项目很难通过监管层。为纾解温州民资饥渴,地方政府虽然进行了温州金融改革试点,但对陷于借贷、担保危机泥沼中苟延残喘的中小企业,仍然束手无策。

温州官员焦虑深重,两任书记接续努力,仍难以改变经济下滑现状。在浙江经济排序中,温州市的持续掉队已不可避免,“2013年,温州GDP毫无疑问将被绍兴赶超,即将从第三退居到第四,后者常住人口只及900万人口的温州的一半。”温州当地一位学者称,46008com小鱼儿,这对于温州政府而言是一种极大的失败,我们是否该反思自己,为什么会有这样的结果?

“看似借贷危机和房价崩盘,其实根本是实业不行,温州当地仍以劳动密集型、廉价劳动力的加工业居多。”上述学者称,温州官员沉迷于以往的过分吹嘘的温州模式,不思进取,而当年与温州模式齐名的苏南模式,早已脱胎换骨——苏南地区以苏州为主的城市很早就淘汰落后产能,政府亦引导民间资本逐渐进入生物医药、纳米科技、光伏等高科技产业,带动产业升级转型。

苏南城市的经济发展格局,现在已把温州模式远远甩在身后。其实,早在当年温州原始资金投机房产炒作时,即已种下经济衰败之果,但现实的困境似乎并未警醒当政者。温州政府当年纵容房地产市场的投机炒作,迄今仍指望放松限购等小动作来解套经济,这是一种短视行为。

“房价高居不下,妨碍了高端企业和人才的入驻,形成恶性循环,可谓自食苦果。”朱海就说,投机炒作降低了城市综合竞争力,温州现在既没有IT等高科技产业,又不太重视人才培育,对年轻人已失去了吸引力。

经济衰败的气息,从这座城市的表面已清晰可辨。孔帅每次回到温州,看到高耸的房子间距,就会联想到香港拥挤的景象。“其实很多温州人自己也不愿意留在温州。从现在的房价看来,这是在透支未来。”他说。

(实习生陶忆对本文亦有贡献)

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